Guía técnica: lo que el banco no te cuenta
Conseguir las mejores condiciones no es cuestión de suerte, sino de perfil de riesgo y de conocimiento del sector. Antes de firmar, necesitas dominar estos cuatro conceptos.
El límite de financiación (LTV)
Por norma general, el Banco de España recomienda a las entidades financiar como máximo el 80 % del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos) para vivienda habitual. Si no aportas el 20 % restante más los gastos de formalización, la operación se considera de alto riesgo.
La ratio de endeudamiento (DTI)
El departamento de riesgos calculará tu esfuerzo financiero. La suma de la nueva cuota más los préstamos que ya tengas (coche, tarjetas) suele mantenerse por debajo del 30-35 % de tus ingresos netos mensuales demostrables. Si superas ese umbral, las probabilidades de denegación se disparan.
Los directores de sucursal defienden operaciones ante el departamento de riesgos. Si les entregas una documentación caótica, dudarán. Si presentas un dossier estructurado que justifique tu estabilidad laboral, tu capacidad de ahorro y la viabilidad matemática de la operación, el expediente resulta más claro y fácil de estudiar.
Tipos de hipoteca: fija, variable o mixta
- Hipoteca fija: pagarás la misma cuota toda la vida. Ideal para perfiles conservadores que buscan tranquilidad absoluta.
- Hipoteca variable: un diferencial fijo más el Euríbor. Históricamente más barata a largo plazo, pero asumes el riesgo de las subidas.
- Hipoteca mixta: periodo inicial a tipo fijo (3, 5 o 10 años) y después pasa a variable. Es una opción intermedia entre la fija y la variable.
Los gastos cambian según dónde compres
El impuesto de la compra no es estatal: lo fija cada Comunidad Autónoma. En segunda mano se paga ITP (del 4 % del País Vasco al 13 % del tramo alto de Baleares). En obra nueva se paga IVA o IGIC más AJD, y ahí también manda la comunidad: Canarias aplica IGIC del 7 % y un AJD del 1 %, frente al 0,75 % de Madrid o el 1,5 % de Cataluña.
Mismo piso, misma hipoteca: la factura fiscal puede variar en decenas de miles de euros. Compara abajo tu caso concreto.
| Comunidad | Impuesto | Cuota | Diferencia |
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